SpanjeForum

Fora => Huis en haard => Topic gestart door: Fred.v.s. op 20 juni 2019, 20:37:04 pm

Titel: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: Fred.v.s. op 20 juni 2019, 20:37:04 pm
Forrummers ik heb een vraag. Een vriendin van ons huurt sinds 5 jaar een huis aan de Costa del Sol. Nog nooit problemen gehad. Zonder dat haar een nieuwe huurcontract is toegestuurd, heeft de verhuurder de nieuwe en verhoogde huur voor het komend jaar al een paar maanden van haar geaccepteerd. Ze heeft om een nieuw huurcontract gevraagd en die heeft de verhuurder haar niet toegestuurd, omdat ze 2 weken over tijd was met de betaling.
   
     
Nu dreigt de verhuurder haar er uit willen zetten, er is een huurachterstand van 3 weken die zij volgende week gaat betalen en zij maakt zich zorgen om de dreiging die van de verhuurder opeens uit gaat. Die heeft door dat hij tijdens aanvang van de zomer meer kan vangen voor zijn huis. Kan de verhuurder haar er zo maar uitzetten?
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: roelant op 20 juni 2019, 23:24:20 pm
"Zomaar" kan dat niet,maar bij huurachterstand staat ze minder sterk.
Hij kan een juridisch proces beginnen om haar eruit te zetten wegens wanbetaling,maar dat kan behoorlijk lang duren:deze zomer zal dat écht nog niet zijn.
Over het kontrakt kan ik dit zeggen:als het 5 jaar oud is,is het waarschijnlijk nog gewoon geldig.
Het zal een standaard 1 jaarskontrakt zijn,wat na 1 jaar nog 3 keeer stilzwijgend met een jaar verlengd wordt,dus 4 jaar totaal.Maar als géén van beiden schriftelijk dat kontrakt zegt te willen ontbinden,is er nóg 1 jaar waarin het geldig is,alleen veranderd wél de opzegtermijn voor de verhuurder tov de huurder:die is dan 1 maand.
Het is dus geboden zo snel mogelijk die betalingsachterstand op te heffen,mét betalingsbewijs,bv van de bank.
En als die betaald is,zal ze praktisch dezelfde dag wéér een maand moeten betalen,anders vervalt ze weer in hetzelfde...
Een eigenaar kan trouwens niet zomaar zijn huis in de zomerverhuur doen,daar is aardig wat voor nodig aan vergunningen etc.Maar een proces beginnen tegen een huurder die niet betaald ,dat kan wél,al is het maar 1 maand.Alleen vanaf dag 1 dat het proces begint duurt dat minmaal 6 maanden,of langer.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: Fred.v.s. op 20 juni 2019, 23:56:42 pm
dank je voor de informatie, ik zal haar dat overbrengen. Zij liet ons weten dat ze volgende week de huur kan betalen en die van de volgende maand ineens. Ze maakte zich zorgen dat haar huurbaas de huur van Juli niet zou accepteren en gaat terug storten. Dat haar huurbaas dat zou kunnen doen begrijp ik. Maar hoe sterk staat zij als dat gebeurt. Als zij volgende week bij is met de huur voor volgende maand, wordt een proces of uitzetting dan niet lastig voor de verhuurder. Een achterstand speelt dan niet meer.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: roelant op 21 juni 2019, 07:29:34 am
Ik heb de exacte datum nodig waarop zij hun huuroveréénkomst hebben getekend;zodoende kan ik je vertellen of het kontrakt stilzwijgend verlengd is of niet en wat eraan te doen is.
Er was een wetswijziging in 2013 die begin 2019 weer is teruggedraaid;ik vermoed dat haar kontrakt net in die tussenperiode zit.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: Fred.v.s. op 21 juni 2019, 07:55:02 am
Dat van het contract, de datum zal ik vandaag aan haar vragen. Jij hebt het over dat een evt. rechtsgang 6 maanden zou duren Roelant? Dat lijkt mij persoonlijk nogal aan de lange kant. Waar baseer je dit op.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: roelant op 21 juni 2019, 12:43:38 pm
Er is enorme werkoverlast zowel bij diverse rechtbanken,als bij de uitvoerende eenheden die de uiteindelijke huisuitzetting doen.Er is dus géén exacte periode voor,maar hangt een beetje af waar je woont.
De maand augustus is sowieso vakantietijd,óók voor justitie.Alleen urgente dingen worden dan behandeld,en dat is dit niet.
De datum van het kontrakt is belangrijk,om te weten of het voor 5 of 3 jaar was.In beide gevallen wordt het kontrakt ook na afloop van die periode stilzwijgend verlengd;wat er veranderd is dat zónder een fysiek nieuw kontrakt veranderen de opzegtermijnen.Die worden korter.De huisbaas hoeft géén jaar te wachten,hij hoeft je maar 1 maand van te voren op te zeggen(misschien 2,dat moet ik even opzoeken).
Eigenlijk ben je dus als huurder in deze situatie minder beschermd.



Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: Pau op 21 juni 2019, 13:17:18 pm
Dat van het contract, de datum zal ik vandaag aan haar vragen. Jij hebt het over dat een evt. rechtsgang 6 maanden zou duren Roelant? Dat lijkt mij persoonlijk nogal aan de lange kant. Waar baseer je dit op.

Het heeft mijn nicht meer dan een jaar aan procedures en advocaten gekost om haar wanbetalende huurder aan de Costa del Sol uit te laten zetten. 6 maanden lijkt in dat opzicht nog best snel.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: roelant op 21 juni 2019, 13:59:59 pm
Het is zeker niet te vergelijken met NL.
Dit is ook de oorzaak van vreselijke ellende als je huis gekraakt wordt,wat enorm veel gebeurt in Spanje.
Voor je die lui eruit hebt...
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: Fred.v.s. op 21 juni 2019, 14:42:19 pm
Interessant om de antwoorden te lezen. Ik had mij vergist in de tijd dat zij in het huis woont, dat is iets meer als 2 jaar. Haar contract was afgelopen december afgelopen en heeft zij de huur met huurverhoging gewoon door betaald en is geaccepteerd door de verhuurder. Nu vroeg zij om een nieuw contract en die verstrekt de verhuurder niet en dreigt na een paar weken te laat met de huur betaling met advokaten en uitzetting. De plaats is Canselada, een dorp voor Estepona, Costa del Sol.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: SpanjeForum nl op 21 juni 2019, 16:39:15 pm
Aan de costa del Sol voor zover wij de situatie hier kennen en van Nederlanders die hier propiedades verhuren, is de situatie als het tot uitzetting komt tenminste 6 maanden en is een jaar ook geen uitzondering. Wat Roelant stelt, is juist. Uitzettingen zijn geen prioriteit zaken. Nu met de zomer, vanaf half juli en de hele maand augustus wordt er hier nauwelijks gewerkt door de Spaanse overheidsdiensten.  1 september beginnen ze weer te werken aan de achterstand die weer met 2 maanden extra is toegenomen  :( Estepona had je het over?, zie afbeelding. zal in de rest van Spanje niet veel beter zijn.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: roelant op 21 juni 2019, 17:09:47 pm
Over het huurkontrakt,dat is nu dus duidelijk voor 3 jaar.
-Als het afgesloten is tussen 6/6/2013 en 6/3/2019,wat hier het geval is,en de duur ervan is minder dan 3 jaar (meestal wordt een jaarkontrakt afgesloten,dan is dat kontrakt tot een maximale duur van 3 jaar stilzwijgend verlengbaar.De huisbaas moet dan niet kenbaar hebben gemaakt het kontrakt te willen beëindigen en huurachterstand,al is het 1 maand,geeft hem ook het recht de huur op te zeggen.
Als na afloop van die 3 jaar nog steeds geen enkele partij kenbaar heeft gemaakt weg te willen,dan treed een situatie op die heet "tacito reconduccion":alles blijft zoals het is,maar belangrijk is dat de opzegtermijn voor de huurbaas aanzienlijk korter wordt,ik dacht 1 maand.
Ik weet niet of die 3 jaar al om zijn en ook niet hoé de huisbaas te kennen heeft gegeven dat hij het kontrakt wil beëindigen.Dat moet schriftelijk.
Maar met bovenstaande kan je vriendin zélf ongeveer uitrekenen hoe of wat.
En over een rechtszaak:ze kan er blijven zitten,wetende dat een rechtszaak dus lang kan gaan duren.Maar het is slechts tijdrekken want ze zal die zaak verliezen;de huisbaas heeft hier gewoon het recht om zijn huis terug te eisen.
Ik zou proberen met hem te onderhandelen.Een eventueel nieuw kontrakt zou nu tot 5 jaar geldig zijn,plus dan weer eventuele verlengingen.
En om een gewoon huis in de toeristenverhuur te krijgen,daar is aardig wat voor nodig en hij zal meer belasting gaan betalen.
En anders toch maar vast naar iets anders uit gaan kijken...
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: Fred.v.s. op 21 juni 2019, 17:50:11 pm
Meer duidelijk nu. Haar huurbaas heeft door haar te willen uitzetten (gedreigd daarmee) te kennen gegeven het huur contract niet te willen verlengen. Hij is na het 2e jaar stilzwijgend aan haar blijven door huren.  Betekend dat nu, dat er een uitzettingsprocedure kan volgen die 6 maanden kan duren of meer, zoals jullie aangeven?
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: roelant op 21 juni 2019, 18:16:15 pm
Als jouw vriendin daar blijft zitten,zit er voor hem niets anders op natuurlijk dan zo´n procedure te beginnen tegen haar.Ze kan daarop aansturen om tijd te rekken,maar zoals ik het zie met de gegevens die jij hebt doorgegeven,verliest zij die zaak:ze wordt dan het huis uitgezet én veroodeelt tot het betalen van de proceskosten,waaronder de advokaat van de huisbaas...Nee,die situatie zou ik afraden.
Het is niet leuk,maar het kontrakt is gewoon afgelopen,niks aan te doen.
Door de nieuwe wetswijziging van maart dit jaar,is de duur nu 5 ipv 3 jaar.Misschien heeft de huisbaas er daarom geen zin in,alhoewel hij elk jaar de verlenging kan/mag verbreken als hij de opzegtermijn maar in acht neemt.Die is in dat geval 2 maanden.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: Fred.v.s. op 21 juni 2019, 18:45:35 pm
Dat zij nooit kan winnen van de huurbaas, is duidelijk. Het blijft zijn eigendom. Zij wil na de zomer sept., okt. verhuizen, gezien er meer aanbod vrijkomt voor langer termijn.  Ze geeft te kennen aan haar huur normaal te blijven voldoen tot die tijd.

Wat ik zelf vreemd vind aan dit verhaal, is dat hij zonder contract is door blijven verhuren en dat zo maar kan, in het voordeel van de verhuurder. Hij dat door-huren heeft geaccepteerd van zijn kant en haar er nu zo maar opeens uit kan laten zetten. Van een officiële beëindiging is overigens geen sprake. Hij heeft dat zij moet vertrekken, haar privé per e-mail kenbaar gemaakt. 
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: roelant op 21 juni 2019, 20:14:34 pm
Ctaat Fred:..."Wat ik zelf vreemd vind aan dit verhaal, is dat hij zonder contract is door blijven verhuren en dat zo maar kan, in het voordeel van de verhuurder. "...
Het is dus niet zónder kontrakt:het oude blijft geldig maar met andere condities,die duidelijk in de wet staan beschreven.
Het is geen kritiek,maar als je een spaans kontrakt tekend wordt je geacht de wet te kennen.
Een e-mail is wel degelijk officieel trouwens.
Nogmaals,het is normale gang van zaken in Spanje;ook is het veel voorkomend,zelfs onder spanjaarden,dat men niet goed op hoogte is van de wet.
Het maakt het er niet minder vervelend op,natuurlijk.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: Mariquita op 01 juli 2019, 09:27:18 am
Van horen zeggen weet ik dat zelfs als iemand al aan het eerste punt van een huurcontract niet voldoet - in dit geval de huur netjes op tijd betalen - het contract toch nog via de rechter (demanda) ontbonden moet worden. Dat is toch van de gekke??
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: U2brutus op 02 juli 2019, 13:59:53 pm
Door de nieuwe wetswijziging van maart dit jaar,is de duur nu 5 ipv 3 jaar.

Roelant, helaas is deze wetswijziging niet geratificeerd voor het kabinet Sanchez aftrad en er nieuwe verkiezingen kwamen. Sindsdien geldt dus de vorige wet nog steeds en is de contractduur helaas dus ook nog steeds 3 jaar. Alleen contracten die zijn afgesloten vanaf het moment dat het wetsvoorstel werden ingediend, en vóór de val van het kabinet, hebben een looptijd van 5 jaar. Raar maar waar.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: roelant op 02 juli 2019, 20:50:34 pm
Maar al is de wet niet geratificeerd,het is wél een Real Decreto(Koninklijk Besluit).Het is gepubliceerd in de oficiele Staatscourant(BOE),en voor zover ik weet is er géén tegenbericht geweest.
Het zou best kunnen wat jij zegt,maar ik plaats even de link van het laatste wat ik erover kan vinden,wat dan weliswaar van vóór de val van Sanchez.Kan jij iets vinden waar staat wat jij zegt?
Hoe dan ook,stel dat het nieuwe te vormen kabinet wéér een nieuwe wet uitschrijft,dan heeft die géén terugwerkende kracht vanaf moment van ingang.Al met al denk ik dus tóch dat het nog volgens dat laatste Real Decreto gaat als je nu een kontrakt aangaat.Maar ik weet het niet zeker,het is dus niet dat ik een welles/niets erover  zou willen aangaan...
Dit is wat ik heb:
https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/03/05/771943-esta-es-la-duracion-de-los-contratos-de-alquiler-con-la-ultima-reforma-del-psoe
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: Pretender op 03 juli 2019, 09:36:22 am
In een discussie hierover heb ik te horen gekregen dat lopende de duur van het contract, dus die 3 of 5 jaar, de huurprijs vast staat. Deze zou in die periode niet verhoogd mogen worden. Dus ook geen inflatiecorrectie of wat dan ook. Klopt dat? Vind ik wel heel bijzonder omdat in 5 jaar tijd wel heel veel kan gebeuren op dat vlak.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: roelant op 03 juli 2019, 10:20:44 am
Normaalgesproken is er een clausule in het kontrakt opgenomen dat de huurprijs op zích niet verhoogt mag worden maar wél 1 x per jaar aangepast aan de IPC,dat is te vergelijken met inflatiecorrectie.
Het is daarom zo belangrijk dat een bekwaam persoon het kontrakt opstelt,dat geldt voor beide partijen.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: Pretender op 03 juli 2019, 17:38:46 pm
Ok, thnx. Dan zal de persoon waar ik de discussie mee had dat waarschijnlijk niet in het contract opgenomen hebben. Ik vond het al vreemd 5 jaar lang de huur niet mogen verhogen. Dan zouden er maar weinigen hun huis willen verhuren.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: U2brutus op 04 juli 2019, 15:15:58 pm
Kan jij iets vinden waar staat wat jij zegt?

Roelant, deze link kwam van Irene W over een ander draadje over huurcontracten:
www.lavozdegalicia.es/noticia/economia/2019/01/23/quedan-contratos-arrendamiento/0003_201901G23P29993.htm

Het andere draadje:
www.spanjeforum.nl/huis-en-haard/verlengen-van-3-jarig-huurcontract/msg235827/#msg235827
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: Fred.v.s. op 06 juli 2019, 21:22:34 pm
Bedankt voor jullie hulp, ik heb de informatie doorgegeven en onze vriendin was er door gerust gesteld. Het probleem met de huis eigenaar heeft zij intussen weten op te lossen. Zij had ook een vraag over een schuld met creditcards. Ik zal haar vraag in een nieuw onderwerp starten.
Titel: Re: Huurcontract en uitzetting dreiging
Bericht door: U2brutus op 07 juli 2019, 14:04:38 pm
Ik zal haar vraag in een nieuw onderwerp starten.

Fred, het is heel aardig dat jij deze onderwerpen op dit forum aanroert voor een vriendin. Maar zou het niet beter zijn als zij zelf dit forum raadpleegt?